暨南大学资产评估硕士考研真题三-跨考考研

　　41、某资产评估公司受托对H公司拥有D公司的股权投资进行评估。H公司用价值50万元机器设备对D公司进行投资，占D公司总资本的25%，双方签订合同时约定，该设备投资的期限为15年，投资期满后以设备返还。至评估基准日，该设备已投入D公司使用8年。根据预测，D企业在未来20年可以保证18%的收益率，投资期满后设备的折余价值为11万元。若折现率为12%，求该股权投资的评估值。
　　四、案例分析题（本大题共2小题，共25分）
　　42、案例一（本题12分）
　　 某待估土地位于XX市XXX开发区XX路XXX号，为一幅“七通一平”待建空地，评估基准日2010年12月31日。土地总面积8000平方米，形状规则，允许用途为商业或居住，允许容积率为5，覆盖率≤50%，土地使用年限50年。现运用假设开发法进行评估。根据市场调查得到下列资料：
　　（1） 根据市政规划，该地最佳用途为商业居住混合，1~2楼商用，建筑面积10000平方米，3楼及以上居住用，建筑面积30000平方米。
　　（2） 预计建设期3年，建造完成后商业用楼可以全部售出，售价14500元/平方米，居住用楼可售出30%，半年后售出50%，其余一年后售出，售价12500元/平方米。
　　（3） 估计总建筑费9000万元，3年投入比例如下：20%、50%、30%，每年均匀投入。专业费为总建筑费的10%，销售费和税费分别为楼价的3%、6%，开发商要求利润率15%。
　　（4） 设折现率为10%。
　　请分析：为什么使用假设开发法对该宗土地价值进行评估？请阐述评估的操作步骤和计算公式，并评估该宗土地的单位地价。
　　 43、案例二（本题13分）
　　 被评估企业为一拟准备上市的酒店，评估基准日为2009年12月31日，该酒店2009年的财务状况详见2009年利润表，表中补贴收入30万元为国家给予的退税收入，营业外支出15万元为发生的专项支出。
　　 评估人员对该公司的情况进行深入调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营情况下的有关财务数据作出如下判断：
　　（1） 该企业2009年的实际收入仅达到企业正常经营收入的60%；
　　（2） 企业主营业务成本约占主营业务收入的50%，营业费用约占主营业务收入的5%，管理费用约占主营业务收入的5%；
　　（3） 财务费用（利息支出）约占主营业务收入的10%，其中长期负债利息占财务费用的80%；
　　（4） 主营业务税金及附加占主营业务收入的5.5%；
　　（5） 企业所得税税率为25%。
　　 评估人员根据被评估企业的实际情况及未来情况发展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下：①市盈率为10；②每股市价与每股无负债净利润的比率为7；③每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8。
　　 要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。（最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）
　　2009年利润表　　

项  目	行	本年累计数
一、主营业务收入	1	1 000 000.00
减：主营业务成本	3	550 000.00
主营业务税金及附加	5	55 000.00
二、主营业务利润（亏损以“－”号填列）	6	395 000.00
加：其他业务利润（亏损以“－”号填列）	7
减：营业费用	8	80 000.00
管理费用	9	100 000.00
财务费用	10	80 000.00
其中：利息支出	11	80 000.00
三、营业利润（亏损以“－”号填列）	13	135 000.00
加：投资收益（亏损以“－”号填列）	14
补贴收入	15	300 000.00
营业外收入	16
减：营业外支出	17	150 000.00
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）	18	285 000.00
减：所得税（所得税税率为25%）	19	71 250.00
五、净利润（净亏损以“－”号填列）	22	213 750.00

　　 　　注：考生需自带计算器